Há cerca de 20 anos, o mercado imobiliário decidiu facilitar a vida do comprador de imóveis criando uma relação direta entre a área útil e o valor de venda do imóvel, com vistas a oferecer um comparativo mais prático na hora da compra. Isso ocorreu devido às diversas medidas utilizadas para se determinar o tamanho de um imóvel. E ainda, para o cliente poder comparar um imóvel e outro, numa relação teoricamente mais prática.
Para facilitar esse entendimento, o mercado imobiliário decidiu vender imóveis por m2 de área útil ou, às vezes, por m2 de área privativa. Porém, na escritura do imóvel, a medida que consta é completamente diferente e leva em consideração também as áreas de uso comum e vagas de garagem.
Paga-se um preço caro por essa decisão, pois o cliente, assim que entendeu o preço de m2 x área útil, passou a fazer comparativos nos plantões de vendas, entre as opções disponíveis no mercado. Mas esse comparativo é um erro em todos os aspectos.
São quatro as formas de medir um imóvel. Conforme a normativa 12.721 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), as áreas da construção civil são essas:
Área Útil
Também conhecida como a “área da vassoura”, é o espaço dos compartimentos da unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares.
Área Privativa
É a área do imóvel de uso exclusivo de seu proprietário. Agrega tudo o que é privativo ao apartamento no edifício, incluindo vagas de garagem e depósitos. É delimitada pela superfície externa das paredes.
Área Comum
Espaços que podem ser utilizados por todos os moradores de um condomínio, tais como salão de festas, piscina, playground, portaria, áreas de circulação, entre outros.
Área Total
É a soma da área privativa da unidade autônoma com a área comum de divisão proporcional entre os condôminos.
A área privativa, muitas vezes confundida com área útil, é constituída somando-se as medidas das paredes. Isso significa em média de 10 a 12% de diferença a mais do que a área útil. Ou seja, um cliente que compra um imóvel com duas vagas de garagem e com 150 m2 de área privativa, tem cerca de 117 m2 de área útil (descontando-se o tamanho de duas vagas padrão e 10% de paredes). Em muitas propagandas, vemos a referência em área útil e área privativa. Mas são medidas muito diferentes.
Ora, seja em área útil ou área privativa, um imóvel não se deve vender por m2, assim como um automóvel não se pode vender por metros cúbicos ou pelo comprimento. São muitos itens que diferem o automóvel de uma montadora e o da outra. A começar pela grife do automóvel, os diferenciais de design e tecnologias aplicadas, fazem um veículo com as mesmas medidas, mesmo comprimento, mesmo número de portas, mesmo volume de porta-malas, mesmos acessórios, tem preço muito diferente de uma outra marca, com as mesmas características. O automóvel Cruize, da GM, tem praticamente as mesmas dimensões, o mesmo espaço de porta-malas e assessórios que um 320i da BMW (ambos fabricados no Brasil), mas com uma diferença muito grande de faixa de preço entre eles. Assim ocorre com o imóvel, muitos itens diferem um empreendimento do outro com mesma área útil:
– qualidade e histórico da construtora
– localização
– tamanho do terreno
– áreas comuns
– itens de lazer e conforto (como piscina, quadras poliesportivas, elevadores, etc)
– quantidade e tamanho das vagas de garagem
– torre única ou várias torres no mesmo terreno
– qualidade da construção (econômico, médio ou alto padrão de acabamento), entre muitos outros diferenciais.
São esses itens que determinam o preço final de um imóvel, além das questões que dependem de oferta e demanda de mercado.
De qualquer forma, o erro está em tentar vender um imóvel por m2 de área útil, quando o correto é simplesmente falar em valor final do imóvel, que carrega todas as suas características de localização, conforto, lazer, acabamento e outros diferenciais competitivos.
A intenção de facilitar o entendimento do comprador acabou gerando um contratempo para o incorporador e para as empresas de vendas, que é explicar a diferença entre o seu empreendimento num terreno de 3 mil m2, quatro elevadores, lazer completo, equipado e decorado, para um “concorrente” num terreno de 600 m2, sem lazer algum, um único elevador, mas com a mesma metragem de área útil. Há muito valor agregado e custos indiretos no primeiro e quase nada no segundo. Como se pode comparar apenas pelo valor de m2 de área útil os dois empreendimentos?
Isso é um erro conceitual e é preciso corrigi-lo.
Há ainda a comparação feita pelo cliente entre dois empreendimentos com características semelhantes, mas em localizações completamente diferentes. Um em bairro nobre e outro em bairro de médio padrão. A simples diferença entre o custo do terreno entre os bairros pode impactar em uma diferença expressiva no valor final do imóvel, mesmo que ambos tenham mesmas características de área útil. Itens como padrão dos imóveis, infraestrutura, segurança, valor do m2 dos terrenos e acessos também são cruciais para determinar o valor de um imóvel.
Não se pode comparar um imóvel com outro pelo valor de m2 x área útil. Esse facilitador do passado, hoje é o maior gerador de conflitos nos plantões de vendas.
Portanto, cabem aos incorporadores, empresas de vendas e agências de marketing deixarem de usar essas chamadas em propagandas falando em valor por m2, do “melhor m2 da região”, do “m2 mais barato da região”. É preciso recriar a cultura e se falar apenas do valor final do imóvel.
Ou conviver com comparações indevidas e continuar perdendo vendas.
Por Nilson Colombo
Diretor WP* Criativa Marketing Imobiliário
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